上海で不動産を購入するには-中国の不動産購入方法:中国(上海)生活ブログ

2006年01月22日

上海で不動産を購入するには-中国の不動産購入方法

上海で不動産を購入するには-中国の不動産購入方法
最近不動産のキーワードでアクセスが増えているので
簡単に2年前中国で不動産を買った経験から
上海で不動産の購入方法を紹介...

去年なら購入すれば必ずほとんどの物件で1年以内に値上がりしていたが、去年の4月からの不動産売買抑制の政策が始まってから、上海の不動産価格も下がり始めた短期的にはまだ下がる傾向があり、その分投資リスクも増したと思えるが長期的には、上昇傾向にある。
投資額がはるが、マンション物件よりもオフィス物件の方が回収率は非常に高くなっている。

中国不動産の投資として下記3種類
不動産ファンド形式、資金投資
中古不動産
新築不動産

不動産ファンド形式、資金投資は、
以前、中国でも一部流行していたが、ホテル式マンションへの投資、投資金の８～12％のリターンを保証する投資であるが不動産権利は、投資会社が有し、投資会社が倒産すればもちろん投資金は戻ってこない。トラブルも増加しているので投資する場合は、必ず不動産権利（産権）の名義がどうなるかが重要だ。一部には不動産は自分名義で賃貸運営などを物業管理に委託する方法もあるみたいだ

中古不動産購入が新築不動産と比べリターンが少ないものの一番手っ取りばやい。
中古不動産にも種類がさまざまで、内装がまだされていない物件、内装済み物件、内装家具付物件
人がすでに住んでいれば、内装家具付物件がほとんどで、物件によってはすでに賃貸者が
付いている物件もある。中古不動産の良い点はすでに内装がされている点、内装時の業者とのトラブル
が非常に多い中国では、その点が避けられる

新築物件はリターンは多い分リスクも高い、
まだ、物件が完成されてない時から販売が開始されている為
購入時は、パンフレットと、モデルルームだけの判断となる
今は、内装済みの物件も多く見られるが、内装も問題の責任の所在が明白ではない為
後でトラブルとなることが多く見られる。また、最終的な物件がパンフレットと異なることも多い。
内装なしの物件も、内装業者の選定、内装材料の選定、内装時に点検など
非常に多く時間をとられてしまう。
また、一般的に購入から、物件の完成、内装で住むことができるまでに約1年～2年ぐらいかかる。

どの方法にしても一番重要なのは購入物件の調査、
まずは、場所の選定だ。場所が決まらないとなかなか選びにくい

中古物件の場合は、ある程度場所を定め、付近を歩き回り
見て気に入った物件のマンション名を書きとめ、それをもって近くの不動産へ、値段、物件数などを確認し、ある程度の相場を確認する。
目をつけたマンションの近くの方が物件も豊富となるので気に入ったマンションがあったら付近の不動産を回るのがベストだ。

新築の場合は、雑誌を買い情報を集めるのがベスト
今どのような、新築マンションが建築中か、いつ頃売り出すのかなどの情報集めが重要となる。

ある程度決まったら不動産の購入

不動産購入の流れ

中古の場合
不動産仲介会社を通すので
ほぼ購入物件が決まったら
不動産仲介へ手付金（1万から2万元）
↓
中古不動産の売買契約書締結
不動産購入金額支払い
不動産仲介手数料支払い
公証手続き
↓
不動産権利書（産権)名義変更手続き
不動産税金支払い

となり、権利書名義が変わってやっと自分所有となるので
お金を支払ったら速めに名義変更手続きを仲介会社へ頼もう

新築の場合は
不動産開発業者とのやり取りなるが
手付金支払い（１万元程度）
↓（約１ヶ月以内）
不動産購入契約書締結
不動産購入金額支払い
公証手続き
↓（約一年）
マンション完成
↓（約１ヶ月）
部屋、かぎ受け渡し手続き
内装手配
↓（約３ヶ月）
不動産権利書手続き
税金支払い

となる。

手続き費用は
住宅の取得時
契約税
マンション購入額の 1.5 ％（マンションの大きさ、価格等で３％に）
戸建購入額の 3 ％

印紙税
売買契約書にかかる印紙税購入額の 0.03 ％
権利証にかかる印紙税 5 元

その他費用
取引手続費 250元
登記費用 100元

公証費
購入額 50万元以下購入額の 0.3 ％＋ 100 元
購入額 50万元以～500万元購入額の 0.25 ％＋ 250 元
ローン公証ローン借入額の 0.3 ％

などがかかる

皆さんも是非検討してみてください
私は新築マンション内装込みで6000元/M２で
購入してみましたが、やはりたいへんでした。